香港經濟日報 2012-09-15: 港人港地 難敵熱錢湧入

港人港地 難敵熱錢湧入

撰文:帥卓廷、周家裕 治學文社成員
欄名:房策透視

新政府上場兩個月以來，樓價不跌反升，梁班子上月尾千呼萬喚始出來，公布十項應對措施，而其中特首在競選時提出的「港人港地」政策便極受傳媒及市民關注。

初步看來，「港人港地」政策限售予香港永久居民購買的規定，算是回應了社會的訴求，以免非本地居民嘗試透過空殼公司或以信託形式進行有關投資買賣，令「港人港地」最後淪為「口號式」政策。

小心居民定義 免淪中港矛盾

但本地居民定義為何？過去，政府曾推出投資移民計劃吸引內地優才來港，而來自世界各地在港留學或工作的人亦可能有興趣在港置業，甚至長駐香港，故當局為「港人」作出定義時，定必要注意本地居民跟其他族群的潛在矛盾，避免近年日益高漲的本土意識，演變成激進的自我保護主義。

而限售期30年，比普遍認為的3至5年長，但此政策本意為將寶貴的土地資源留給港人，避免樓價受外來需求嚴重扭曲。如期限只定為3至5年，又可出租，實與一般私人樓分別不大，投資者不會卻步，故「港人港地」對一手樓價影響應不大，如地價折扣過多，又恐防造就一手業主成為「幸運兒」，限售期過後可發一筆橫財。因此，定下一個較長的限售期，實屬明智，而非永久性的「港人港地」，也給予政策一個彈性。

供應杯水車薪 未必能助中產

但真正的問題是，「港人港地」政策能否遏抑樓價？又能否協助中產人士「上車」？社會有認為，私樓樓價飈升乃內地炒家入市所致，「港人港地」相信能協助遏抑樓價，惟初步推出的供應僅為1,100伙，對整個物業市場，可算杯水車薪，而將來供應尚是未知數，效用仍有待觀察。

數十年來，公屋、居屋、夾屋和私樓組成本港的置業階梯，過去十年雖現斷層，但房策十式出籠以後，置安心成為類似夾屋的置業選擇，未來亦會有新居屋推出，故月入未超過4萬元的家庭已受到照顧，但超過4萬元的面對高企樓價，似乎仍然是無能為力。

內地炒家不能購買「港人港地」條款下的樓宇，就只得繼續專注於現時沒有這種限制的物業，鰂魚涌太古城等傳統屋苑價值自然會被炒高，成為高價級別。而「港人港地」下的房屋因加入轉售限制，內地炒家不能參與，升值潛力受限，成為私樓市場裏的低價級別。

有防火牆 仍難免疫資產泡沫

兩階層看似切割開兩種不同需要，但高價級別的樓價如繼續被外來資金炒高，「港人港地」房屋難免會水漲船高，因此政府想穩樓價，除了只向供應着手，亦應考慮向需求着墨，如必要時效法其地國家/地方，向外來投資者徵收特別稅項。

另外，整個「港人港地」其實頗為被動，政府可控制的不多，原因為發展商投地，雖然地價可能因為限售期而有折讓，但土地上所興建的是豪宅？售價如何？何時推出？這種樓宇推出市場時，價格若隨市場走勢上揚，未必能照顧那些因為月入剛好超過4萬元而無法購買置安心的中產階級。故此，政府於賣地條款中暫時只加入了限售期，地價可能有折讓，但最終樓價未必一定等於可以負擔。政府究竟要於賣地條款中加入多少限制以達到目的，而又不會令該批土地為發展商所唾棄，當中平衡實在不易拿捏。

其實，世界各地為刺激疲弱經濟，推行量化寬鬆的政策，導致全球經濟體系內不少多餘的流動資金湧入香港，形成資產泡沫，推高本地樓價。「港人港地」實在不可能完全填補現時資助房屋和私人樓宇間的置業階梯斷層，但作為試驗計劃，為部分批出土地建立「防火牆」，令這些住宅的樓價不受外來熱錢所影響，未嘗不是一件好事，但不能令本港樓市在全球資產泡沫中免疫。故此，未來幾個月，梁班子要認真草擬「港人港地」細節，更要細心留意樓價走勢，以及熱錢湧入的情況，研究相關的應對措施，如最基本的增加供應，又或是壓低外來需求，以便穩定樓價。

 

http://www.hket.com/eti/article/5a3a41c6-a8b9-414e-9263-f69294ad7154-359638

香港經濟日報 2012-09-03: 十招踏出首步 速備後着應急

十招踏出首步   速備後着應急

撰文:周家裕  治學文社成員  任職於跨國銀行、袁彌昌  中文大學全球政經及碩士課程客席講師
欄名:樓市出招

近月，盡管外圍經濟疲弱，歐美兩地前景仍未明朗，本地樓市依然屢創新高，置業艱難，市民怨聲載道，千呼萬喚，梁特首與新任政府終於「出手」，一次過推出10項中短期措施，如推出800多個剩餘居屋單位、將「置安心」計劃之單位由租轉賣，以折扣售予家庭入息4萬元以下人士、加快審批樓花申請以及將部分社區用地及政府用地改作住宅用途等。

非重手遏市 回歸基本增供應

之前，市場謠傳政府有意於額外印花稅上着手，如延長有效期至3年或5年，又有傳會加重稅率，惟過去兩年經驗證明，此舉只會令二手放盤進一步減少，供求更為失衡，樓價升勢不止。幸好，新政府「十招」既非故意打擊炒賣，亦非重手打壓樓價，而是回歸基本——增加供應，這方向絕對值得肯定。

而另一值得嘉許的地方是，新政府「十招」總算多元化，有短期的如出售剩餘居屋單位，亦有長遠的如把36幅社區及政府用地撥作住宅用地；有小型的如改建柴灣工廈以提供180個單位，亦有大型的如將長沙灣休憩用地，改為興建2,300個出租公屋單位，所要傳遞的信息明顯不過——政策不論大小，只要能解決房屋供應問題，政府都願意考慮及推行。

早前，筆者已經呼籲，穩定樓價，推動樓市健康發展才是大方向，只要盡快增加供應，並向市場發出政府會積極從不同方面（如公屋、新居屋等）解決房屋問題，樓價升幅應該相對溫和，樓市健康發展，對未置業者以及業主都屬好事。

「十招」以外，梁特首同時宣布成立誇部門的督導委員會，制定長遠房屋策略，期望明年中左右完成對樓市的全面評估，以制定長遠房屋策略，亦會繼續研究落實「港人港地」政策。雖然所謂長遠政策未知是龍是蟲，亦不知道未來數個月樓價會否再次破頂，但政府重申解決問題的決心，正正是上屆政府所缺乏的。

震撼招數欠奉 市民仍感失望

不過，政府一次過推出10項政策，無孔不入的欲增加供應，似已技窮，尚有沒有其他招數應付更嚴峻的環境，令人懷疑。況且「十招」中，多屬市場預期之內，震撼招數欠奉，樓價繼續向上的機會不小，平穩向上當然沒問題，若瘋狂如昔，梁特首又如何處理？

此外，政策的實際效用，仍有待市場驗證。始終，能夠短期內推出市場的單位，只有800多個剩餘居屋，1,000個置安心單位（預期2013年初預售），以及9,000個正在審批的預售樓花，但看真點，要即時解決用家需要，只有那小量的居屋單位，足夠嗎？

本年度第四季的賣地計劃、改建及重建工廈，於長沙灣建公屋等，對未來數年的供應及樓價影響有限，未必能說服市民於非必要置業的情況之下，暫緩搶盤；而加快審批樓花申請，的確能消化部分購買力，但是否真正增加供應，筆者抱有疑問，至少樓花對用家來說吸引力有限。

而更改土地用途（26幅僅屬優先考慮改作住宅用途）一項，能否順利推行，仍是未知之數，皆因該批土地部分原屬社區用途，附近居民眼見少了社區設施，反對之聲定必不絕於耳，而多建住宅樓宇，可能帶來屏風效應，環保團體、區議員亦必群起攻之。此項政策最後能否大規模推行，實有待觀察。

再者，梁特首沒有提出任何即時解決中產人士難以儲夠首期的問題，政策宣布當晚，已有不少市民表示失望。

樓市若再爆升 收緊按揭成數

無論如何，梁特首與其團隊算是行對了第一步，始終增加供應才是解決房屋問題之本，下一步就要政府實在的推行該十項政策，長遠則繼續積極尋地建屋，認真研究「港人港地」政策，並制定長遠政策。

此外，促請政府作好兩手準備︰如樓市持續向上，需於短期內再增加供應，或可以考慮將額外印花稅改為樓宇增值稅，減低轉讓樓宇的成本以增加物業流通性，長遠而言更可考慮全面取消，改以收緊按揭成數及供款佔收入比率以增加炒賣難度；相反，如樓市逆轉，則可改為放寬按揭成數及按揭保險計劃，亦可以各種政策減少住宅供應。

畢竟，普羅大眾希望見到的，是一個穩定發展的樓市。因時制宜，迅速行動，才是一個負責任的政府。

 http://www.hket.com/eti/article/002babba-5958-4808-ba39-5eaca4c1a6f8-495728

香港經濟日報 2012-08-24: 重推居屋首置 中產置業出路

重推居屋首置 中產置業出路

撰文:周家裕 治學文社  任職於跨國金融集團、袁彌昌 中大全球政經及碩士課程客席講師
欄名:房策透視

梁振英上任前，擁有物業的市民擔心新政府會打壓樓市，而未置業的則期待樓價下跌從而乘勢「上車」。兩者心態表面相反，但都反映市民普遍預期新政府會「急市民所急」，推行不同政策解決住屋問題，令樓價有所調整。

結果，近50天過去，樓市卻來個「反高潮」，不跌反升，多個屋苑都錄得破頂成交，呎價動輒比97年價格再高一至兩成。

寬白表購居屋 好心做壞事

歸根究柢，乃新政府為爭民望，急就章推出免補地價購買居屋政策，以為可解決每年5,000個月入3萬以下的申請人的住屋需要，卻缺乏全盤思考，結果「好心」幫了5,000戶於居屋市場自置居所，卻對全港市民做了「壞事」——樓價進一步攀升。

居屋市場一向是「用家主導」，鮮有放盤，過去15年平均每年成交量只有數千宗，二手居屋市場原本屬於月入萬多元的一群，但政府忽然引入最多5,000個月入可達3萬的申請人，居屋價格哪有不被搶高之理？居屋呎價屢創新高，私人樓宇呎價自然水漲船高。

自70年代末，政府採用「公屋——居屋——私樓」之置業階梯模式，鼓勵市民逐步實現置業目標。可惜自97金融風暴後，市場充斥負資產戶，政府惟有於2002年起停建居屋以撑樓市。10年過去，經濟多番上落，政府卻礙於大地產商壓力及「八萬五政策」陰影，錯失復建居屋機會，置業階梯因而斷裂，當中最受苦的，便是入息高於公屋申請上限，卻望私樓而興歎的中產階級。

「入場費」高昂 置業階梯現斷層

輿論過去一般着眼房屋供應不足的問題，因為北水湧入，致使樓價上升，超越一般市民之負擔能力。但觀乎近期私樓及居屋之成交價，以及供款佔入息比率，市民的負擔能力仍然強勁，特別是中產階層。因此中產真正面對的問題是缺乏「上車盤」選擇，且「入場費太高」。

根據現時房屋政策，二人家庭如要申請公屋，入息及資產分別不能高於約1.4萬及27.4萬元。一個家庭月入3萬元，私樓成為「唯一選擇」，但要買入一個300萬之單位，即使透過按揭保險，仍要準備30萬作首期，尚未計算物業印花稅、裝修及添置傢俬等，「入場費」最少也要四、五十萬。

試想一個大學畢業生剛投身社會工作，人工僅1萬至萬多元，到大概三十多歲之適婚年齡，收入可能增加至兩、三萬元，雖有足夠負擔能力置業，但短短5至10年間，在供養父母、持續進修以及籌備結婚之下，要儲到四、五十萬談何容易？結果，他們付不起高昂「入場費」，就只好流向物業租賃市場，收入的一大部分被租金蠶食，儲首期置業的夢就更遙不可及。

樓市論出口術 市民無所適從

故此新政府應重新規劃置業階梯，而重中之重必然是盡快復建居屋，或重推夾屋，以提供另一類選擇予中產人士。居屋及夾屋不論裝修以至屋苑配套皆較重實用，價格較私樓便宜，供款壓力相對較低，而最重要的是「入場費」僅為樓價的5%，作為中產人士（特別是年輕一代）「上車」之用，絕對合適。

另外，亦可考慮重推「首次置業貸款計劃」，以協助收入較豐厚之中產人士投身私樓市場。上任政府一直抗拒此計劃，主要原因乃當年計劃之壞帳不少，但對象錯誤才是此計劃之敗筆。

據房協的資料，月入低於2.5萬元之家庭，還款利息以兩厘計算，而收入介乎2.5萬至5萬元之間，則以三厘半計算，即變相更鼓勵較低收入之家庭投身私樓市場！因此，如重推該計劃，政府宜設入息下限，將收入較低之一群推向居屋市場，而對於收入較佳者則引入較嚴謹之供款佔入息比率，以幫助真正有能力之家庭置業，同時減低壞帳比率。

梁振英上任之初已經略現「轉軚」，表明無意打壓樓市，及後又建議推出免補地價購買居屋，執筆之時特首又警告會出招打壓樓市，實在令人無所適從。故此，新政府切忌再做「門面工夫」或「出口術」，為討好民意而心急推出斬件式政策。

按現時情況，樓市不一定要「打壓」，否則近1年入市的市民，因政策搖擺不定而蒙受巨大損失，就實在不該。穩定樓價，推動樓市健康發展才是大方向，只要政府積極尋地建屋，盡快增加供應，市場預期供應有所增加，樓市升幅定必相對溫和及健康，市民亦不須擔心樓價暴升而急於入市。

同時，重推居屋、夾屋及首置等計劃，為置業階梯「修補缺口」，為中產人士提供一個置業之路的「入口」，才可使各階層之香港市民安居樂業。 

http://www.hket.com/eti/article/12c94562-690a-4427-8a03-6ba7fe90d223-500070