香港經濟日報 2012-09-03: 十招踏出首步 速備後着應急

十招踏出首步   速備後着應急

撰文:周家裕  治學文社成員  任職於跨國銀行、袁彌昌  中文大學全球政經及碩士課程客席講師
欄名:樓市出招

近月,盡管外圍經濟疲弱,歐美兩地前景仍未明朗,本地樓市依然屢創新高,置業艱難,市民怨聲載道,千呼萬喚,梁特首與新任政府終於「出手」,一次過推出10項中短期措施,如推出800多個剩餘居屋單位、將「置安心」計劃之單位由租轉賣,以折扣售予家庭入息4萬元以下人士、加快審批樓花申請以及將部分社區用地及政府用地改作住宅用途等。

非重手遏市 回歸基本增供應

之前,市場謠傳政府有意於額外印花稅上着手,如延長有效期至3年或5年,又有傳會加重稅率,惟過去兩年經驗證明,此舉只會令二手放盤進一步減少,供求更為失衡,樓價升勢不止。幸好,新政府「十招」既非故意打擊炒賣,亦非重手打壓樓價,而是回歸基本——增加供應,這方向絕對值得肯定。

而另一值得嘉許的地方是,新政府「十招」總算多元化,有短期的如出售剩餘居屋單位,亦有長遠的如把36幅社區及政府用地撥作住宅用地;有小型的如改建柴灣工廈以提供180個單位,亦有大型的如將長沙灣休憩用地,改為興建2,300個出租公屋單位,所要傳遞的信息明顯不過——政策不論大小,只要能解決房屋供應問題,政府都願意考慮及推行。

早前,筆者已經呼籲,穩定樓價,推動樓市健康發展才是大方向,只要盡快增加供應,並向市場發出政府會積極從不同方面(如公屋、新居屋等)解決房屋問題,樓價升幅應該相對溫和,樓市健康發展,對未置業者以及業主都屬好事。

「十招」以外,梁特首同時宣布成立誇部門的督導委員會,制定長遠房屋策略,期望明年中左右完成對樓市的全面評估,以制定長遠房屋策略,亦會繼續研究落實「港人港地」政策。雖然所謂長遠政策未知是龍是蟲,亦不知道未來數個月樓價會否再次破頂,但政府重申解決問題的決心,正正是上屆政府所缺乏的。

震撼招數欠奉 市民仍感失望

不過,政府一次過推出10項政策,無孔不入的欲增加供應,似已技窮,尚有沒有其他招數應付更嚴峻的環境,令人懷疑。況且「十招」中,多屬市場預期之內,震撼招數欠奉,樓價繼續向上的機會不小,平穩向上當然沒問題,若瘋狂如昔,梁特首又如何處理?

此外,政策的實際效用,仍有待市場驗證。始終,能夠短期內推出市場的單位,只有800多個剩餘居屋,1,000個置安心單位(預期2013年初預售),以及9,000個正在審批的預售樓花,但看真點,要即時解決用家需要,只有那小量的居屋單位,足夠嗎?

本年度第四季的賣地計劃、改建及重建工廈,於長沙灣建公屋等,對未來數年的供應及樓價影響有限,未必能說服市民於非必要置業的情況之下,暫緩搶盤;而加快審批樓花申請,的確能消化部分購買力,但是否真正增加供應,筆者抱有疑問,至少樓花對用家來說吸引力有限。

而更改土地用途(26幅僅屬優先考慮改作住宅用途)一項,能否順利推行,仍是未知之數,皆因該批土地部分原屬社區用途,附近居民眼見少了社區設施,反對之聲定必不絕於耳,而多建住宅樓宇,可能帶來屏風效應,環保團體、區議員亦必群起攻之。此項政策最後能否大規模推行,實有待觀察。

再者,梁特首沒有提出任何即時解決中產人士難以儲夠首期的問題,政策宣布當晚,已有不少市民表示失望。

樓市若再爆升 收緊按揭成數

無論如何,梁特首與其團隊算是行對了第一步,始終增加供應才是解決房屋問題之本,下一步就要政府實在的推行該十項政策,長遠則繼續積極尋地建屋,認真研究「港人港地」政策,並制定長遠政策。

此外,促請政府作好兩手準備︰如樓市持續向上,需於短期內再增加供應,或可以考慮將額外印花稅改為樓宇增值稅,減低轉讓樓宇的成本以增加物業流通性,長遠而言更可考慮全面取消,改以收緊按揭成數及供款佔收入比率以增加炒賣難度;相反,如樓市逆轉,則可改為放寬按揭成數及按揭保險計劃,亦可以各種政策減少住宅供應。

畢竟,普羅大眾希望見到的,是一個穩定發展的樓市。因時制宜,迅速行動,才是一個負責任的政府。

 http://www.hket.com/eti/article/002babba-5958-4808-ba39-5eaca4c1a6f8-495728

香港經濟日報 2012-08-24: 重推居屋首置 中產置業出路

重推居屋首置 中產置業出路

撰文:周家裕 治學文社  任職於跨國金融集團、袁彌昌 中大全球政經及碩士課程客席講師
欄名:房策透視

梁振英上任前,擁有物業的市民擔心新政府會打壓樓市,而未置業的則期待樓價下跌從而乘勢「上車」。兩者心態表面相反,但都反映市民普遍預期新政府會「急市民所急」,推行不同政策解決住屋問題,令樓價有所調整。

結果,近50天過去,樓市卻來個「反高潮」,不跌反升,多個屋苑都錄得破頂成交,呎價動輒比97年價格再高一至兩成。

寬白表購居屋 好心做壞事

歸根究柢,乃新政府為爭民望,急就章推出免補地價購買居屋政策,以為可解決每年5,000個月入3萬以下的申請人的住屋需要,卻缺乏全盤思考,結果「好心」幫了5,000戶於居屋市場自置居所,卻對全港市民做了「壞事」——樓價進一步攀升。

居屋市場一向是「用家主導」,鮮有放盤,過去15年平均每年成交量只有數千宗,二手居屋市場原本屬於月入萬多元的一群,但政府忽然引入最多5,000個月入可達3萬的申請人,居屋價格哪有不被搶高之理?居屋呎價屢創新高,私人樓宇呎價自然水漲船高。

自70年代末,政府採用「公屋——居屋——私樓」之置業階梯模式,鼓勵市民逐步實現置業目標。可惜自97金融風暴後,市場充斥負資產戶,政府惟有於2002年起停建居屋以撑樓市。10年過去,經濟多番上落,政府卻礙於大地產商壓力及「八萬五政策」陰影,錯失復建居屋機會,置業階梯因而斷裂,當中最受苦的,便是入息高於公屋申請上限,卻望私樓而興歎的中產階級。

「入場費」高昂 置業階梯現斷層

輿論過去一般着眼房屋供應不足的問題,因為北水湧入,致使樓價上升,超越一般市民之負擔能力。但觀乎近期私樓及居屋之成交價,以及供款佔入息比率,市民的負擔能力仍然強勁,特別是中產階層。因此中產真正面對的問題是缺乏「上車盤」選擇,且「入場費太高」。

根據現時房屋政策,二人家庭如要申請公屋,入息及資產分別不能高於約1.4萬及27.4萬元。一個家庭月入3萬元,私樓成為「唯一選擇」,但要買入一個300萬之單位,即使透過按揭保險,仍要準備30萬作首期,尚未計算物業印花稅、裝修及添置傢俬等,「入場費」最少也要四、五十萬。

試想一個大學畢業生剛投身社會工作,人工僅1萬至萬多元,到大概三十多歲之適婚年齡,收入可能增加至兩、三萬元,雖有足夠負擔能力置業,但短短5至10年間,在供養父母、持續進修以及籌備結婚之下,要儲到四、五十萬談何容易?結果,他們付不起高昂「入場費」,就只好流向物業租賃市場,收入的一大部分被租金蠶食,儲首期置業的夢就更遙不可及。

樓市論出口術 市民無所適從

故此新政府應重新規劃置業階梯,而重中之重必然是盡快復建居屋,或重推夾屋,以提供另一類選擇予中產人士。居屋及夾屋不論裝修以至屋苑配套皆較重實用,價格較私樓便宜,供款壓力相對較低,而最重要的是「入場費」僅為樓價的5%,作為中產人士(特別是年輕一代)「上車」之用,絕對合適。

另外,亦可考慮重推「首次置業貸款計劃」,以協助收入較豐厚之中產人士投身私樓市場。上任政府一直抗拒此計劃,主要原因乃當年計劃之壞帳不少,但對象錯誤才是此計劃之敗筆。

據房協的資料,月入低於2.5萬元之家庭,還款利息以兩厘計算,而收入介乎2.5萬至5萬元之間,則以三厘半計算,即變相更鼓勵較低收入之家庭投身私樓市場!因此,如重推該計劃,政府宜設入息下限,將收入較低之一群推向居屋市場,而對於收入較佳者則引入較嚴謹之供款佔入息比率,以幫助真正有能力之家庭置業,同時減低壞帳比率。

梁振英上任之初已經略現「轉軚」,表明無意打壓樓市,及後又建議推出免補地價購買居屋,執筆之時特首又警告會出招打壓樓市,實在令人無所適從。故此,新政府切忌再做「門面工夫」或「出口術」,為討好民意而心急推出斬件式政策。

按現時情況,樓市不一定要「打壓」,否則近1年入市的市民,因政策搖擺不定而蒙受巨大損失,就實在不該。穩定樓價,推動樓市健康發展才是大方向,只要政府積極尋地建屋,盡快增加供應,市場預期供應有所增加,樓市升幅定必相對溫和及健康,市民亦不須擔心樓價暴升而急於入市。

同時,重推居屋、夾屋及首置等計劃,為置業階梯「修補缺口」,為中產人士提供一個置業之路的「入口」,才可使各階層之香港市民安居樂業。 

http://www.hket.com/eti/article/12c94562-690a-4427-8a03-6ba7fe90d223-500070