十招踏出首步 速備後着應急
撰文:周家裕 治學文社成員 任職於跨國銀行、袁彌昌 中文大學全球政經及碩士課程客席講師
欄名:樓市出招
近月，盡管外圍經濟疲弱，歐美兩地前景仍未明朗，本地樓市依然屢創新高，置業艱難，市民怨聲載道，千呼萬喚，梁特首與新任政府終於「出手」，一次過推出10項中短期措施，如推出800多個剩餘居屋單位、將「置安心」計劃之單位由租轉賣，以折扣售予家庭入息4萬元以下人士、加快審批樓花申請以及將部分社區用地及政府用地改作住宅用途等。
非重手遏市 回歸基本增供應
之前，市場謠傳政府有意於額外印花稅上着手，如延長有效期至3年或5年，又有傳會加重稅率，惟過去兩年經驗證明，此舉只會令二手放盤進一步減少，供求更為失衡，樓價升勢不止。幸好，新政府「十招」既非故意打擊炒賣，亦非重手打壓樓價，而是回歸基本——增加供應，這方向絕對值得肯定。
而另一值得嘉許的地方是，新政府「十招」總算多元化，有短期的如出售剩餘居屋單位，亦有長遠的如把36幅社區及政府用地撥作住宅用地；有小型的如改建柴灣工廈以提供180個單位，亦有大型的如將長沙灣休憩用地，改為興建2,300個出租公屋單位，所要傳遞的信息明顯不過——政策不論大小，只要能解決房屋供應問題，政府都願意考慮及推行。
早前，筆者已經呼籲，穩定樓價，推動樓市健康發展才是大方向，只要盡快增加供應，並向市場發出政府會積極從不同方面（如公屋、新居屋等）解決房屋問題，樓價升幅應該相對溫和，樓市健康發展，對未置業者以及業主都屬好事。
「十招」以外，梁特首同時宣布成立誇部門的督導委員會，制定長遠房屋策略，期望明年中左右完成對樓市的全面評估，以制定長遠房屋策略，亦會繼續研究落實「港人港地」政策。雖然所謂長遠政策未知是龍是蟲，亦不知道未來數個月樓價會否再次破頂，但政府重申解決問題的決心，正正是上屆政府所缺乏的。
震撼招數欠奉 市民仍感失望
不過，政府一次過推出10項政策，無孔不入的欲增加供應，似已技窮，尚有沒有其他招數應付更嚴峻的環境，令人懷疑。況且「十招」中，多屬市場預期之內，震撼招數欠奉，樓價繼續向上的機會不小，平穩向上當然沒問題，若瘋狂如昔，梁特首又如何處理？
此外，政策的實際效用，仍有待市場驗證。始終，能夠短期內推出市場的單位，只有800多個剩餘居屋，1,000個置安心單位（預期2013年初預售），以及9,000個正在審批的預售樓花，但看真點，要即時解決用家需要，只有那小量的居屋單位，足夠嗎？
本年度第四季的賣地計劃、改建及重建工廈，於長沙灣建公屋等，對未來數年的供應及樓價影響有限，未必能說服市民於非必要置業的情況之下，暫緩搶盤；而加快審批樓花申請，的確能消化部分購買力，但是否真正增加供應，筆者抱有疑問，至少樓花對用家來說吸引力有限。
而更改土地用途（26幅僅屬優先考慮改作住宅用途）一項，能否順利推行，仍是未知之數，皆因該批土地部分原屬社區用途，附近居民眼見少了社區設施，反對之聲定必不絕於耳，而多建住宅樓宇，可能帶來屏風效應，環保團體、區議員亦必群起攻之。此項政策最後能否大規模推行，實有待觀察。
再者，梁特首沒有提出任何即時解決中產人士難以儲夠首期的問題，政策宣布當晚，已有不少市民表示失望。
樓市若再爆升 收緊按揭成數
無論如何，梁特首與其團隊算是行對了第一步，始終增加供應才是解決房屋問題之本，下一步就要政府實在的推行該十項政策，長遠則繼續積極尋地建屋，認真研究「港人港地」政策，並制定長遠政策。
此外，促請政府作好兩手準備︰如樓市持續向上，需於短期內再增加供應，或可以考慮將額外印花稅改為樓宇增值稅，減低轉讓樓宇的成本以增加物業流通性，長遠而言更可考慮全面取消，改以收緊按揭成數及供款佔收入比率以增加炒賣難度；相反，如樓市逆轉，則可改為放寬按揭成數及按揭保險計劃，亦可以各種政策減少住宅供應。
畢竟，普羅大眾希望見到的，是一個穩定發展的樓市。因時制宜，迅速行動，才是一個負責任的政府。
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