香港經濟日報 2012-09-03: 十招踏出首步 速備後着應急

十招踏出首步   速備後着應急

撰文:周家裕  治學文社成員  任職於跨國銀行、袁彌昌  中文大學全球政經及碩士課程客席講師
欄名:樓市出招

近月,盡管外圍經濟疲弱,歐美兩地前景仍未明朗,本地樓市依然屢創新高,置業艱難,市民怨聲載道,千呼萬喚,梁特首與新任政府終於「出手」,一次過推出10項中短期措施,如推出800多個剩餘居屋單位、將「置安心」計劃之單位由租轉賣,以折扣售予家庭入息4萬元以下人士、加快審批樓花申請以及將部分社區用地及政府用地改作住宅用途等。

非重手遏市 回歸基本增供應

之前,市場謠傳政府有意於額外印花稅上着手,如延長有效期至3年或5年,又有傳會加重稅率,惟過去兩年經驗證明,此舉只會令二手放盤進一步減少,供求更為失衡,樓價升勢不止。幸好,新政府「十招」既非故意打擊炒賣,亦非重手打壓樓價,而是回歸基本——增加供應,這方向絕對值得肯定。

而另一值得嘉許的地方是,新政府「十招」總算多元化,有短期的如出售剩餘居屋單位,亦有長遠的如把36幅社區及政府用地撥作住宅用地;有小型的如改建柴灣工廈以提供180個單位,亦有大型的如將長沙灣休憩用地,改為興建2,300個出租公屋單位,所要傳遞的信息明顯不過——政策不論大小,只要能解決房屋供應問題,政府都願意考慮及推行。

早前,筆者已經呼籲,穩定樓價,推動樓市健康發展才是大方向,只要盡快增加供應,並向市場發出政府會積極從不同方面(如公屋、新居屋等)解決房屋問題,樓價升幅應該相對溫和,樓市健康發展,對未置業者以及業主都屬好事。

「十招」以外,梁特首同時宣布成立誇部門的督導委員會,制定長遠房屋策略,期望明年中左右完成對樓市的全面評估,以制定長遠房屋策略,亦會繼續研究落實「港人港地」政策。雖然所謂長遠政策未知是龍是蟲,亦不知道未來數個月樓價會否再次破頂,但政府重申解決問題的決心,正正是上屆政府所缺乏的。

震撼招數欠奉 市民仍感失望

不過,政府一次過推出10項政策,無孔不入的欲增加供應,似已技窮,尚有沒有其他招數應付更嚴峻的環境,令人懷疑。況且「十招」中,多屬市場預期之內,震撼招數欠奉,樓價繼續向上的機會不小,平穩向上當然沒問題,若瘋狂如昔,梁特首又如何處理?

此外,政策的實際效用,仍有待市場驗證。始終,能夠短期內推出市場的單位,只有800多個剩餘居屋,1,000個置安心單位(預期2013年初預售),以及9,000個正在審批的預售樓花,但看真點,要即時解決用家需要,只有那小量的居屋單位,足夠嗎?

本年度第四季的賣地計劃、改建及重建工廈,於長沙灣建公屋等,對未來數年的供應及樓價影響有限,未必能說服市民於非必要置業的情況之下,暫緩搶盤;而加快審批樓花申請,的確能消化部分購買力,但是否真正增加供應,筆者抱有疑問,至少樓花對用家來說吸引力有限。

而更改土地用途(26幅僅屬優先考慮改作住宅用途)一項,能否順利推行,仍是未知之數,皆因該批土地部分原屬社區用途,附近居民眼見少了社區設施,反對之聲定必不絕於耳,而多建住宅樓宇,可能帶來屏風效應,環保團體、區議員亦必群起攻之。此項政策最後能否大規模推行,實有待觀察。

再者,梁特首沒有提出任何即時解決中產人士難以儲夠首期的問題,政策宣布當晚,已有不少市民表示失望。

樓市若再爆升 收緊按揭成數

無論如何,梁特首與其團隊算是行對了第一步,始終增加供應才是解決房屋問題之本,下一步就要政府實在的推行該十項政策,長遠則繼續積極尋地建屋,認真研究「港人港地」政策,並制定長遠政策。

此外,促請政府作好兩手準備︰如樓市持續向上,需於短期內再增加供應,或可以考慮將額外印花稅改為樓宇增值稅,減低轉讓樓宇的成本以增加物業流通性,長遠而言更可考慮全面取消,改以收緊按揭成數及供款佔收入比率以增加炒賣難度;相反,如樓市逆轉,則可改為放寬按揭成數及按揭保險計劃,亦可以各種政策減少住宅供應。

畢竟,普羅大眾希望見到的,是一個穩定發展的樓市。因時制宜,迅速行動,才是一個負責任的政府。

 http://www.hket.com/eti/article/002babba-5958-4808-ba39-5eaca4c1a6f8-495728

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