香港經濟日報 2012-09-15: 港人港地 難敵熱錢湧入

港人港地 難敵熱錢湧入

撰文:帥卓廷、周家裕 治學文社成員
欄名:房策透視

新政府上場兩個月以來,樓價不跌反升,梁班子上月尾千呼萬喚始出來,公布十項應對措施,而其中特首在競選時提出的「港人港地」政策便極受傳媒及市民關注。

初步看來,「港人港地」政策限售予香港永久居民購買的規定,算是回應了社會的訴求,以免非本地居民嘗試透過空殼公司或以信託形式進行有關投資買賣,令「港人港地」最後淪為「口號式」政策。

小心居民定義 免淪中港矛盾

但本地居民定義為何?過去,政府曾推出投資移民計劃吸引內地優才來港,而來自世界各地在港留學或工作的人亦可能有興趣在港置業,甚至長駐香港,故當局為「港人」作出定義時,定必要注意本地居民跟其他族群的潛在矛盾,避免近年日益高漲的本土意識,演變成激進的自我保護主義。

而限售期30年,比普遍認為的3至5年長,但此政策本意為將寶貴的土地資源留給港人,避免樓價受外來需求嚴重扭曲。如期限只定為3至5年,又可出租,實與一般私人樓分別不大,投資者不會卻步,故「港人港地」對一手樓價影響應不大,如地價折扣過多,又恐防造就一手業主成為「幸運兒」,限售期過後可發一筆橫財。因此,定下一個較長的限售期,實屬明智,而非永久性的「港人港地」,也給予政策一個彈性。

供應杯水車薪 未必能助中產

但真正的問題是,「港人港地」政策能否遏抑樓價?又能否協助中產人士「上車」?社會有認為,私樓樓價飈升乃內地炒家入市所致,「港人港地」相信能協助遏抑樓價,惟初步推出的供應僅為1,100伙,對整個物業市場,可算杯水車薪,而將來供應尚是未知數,效用仍有待觀察。

數十年來,公屋、居屋、夾屋和私樓組成本港的置業階梯,過去十年雖現斷層,但房策十式出籠以後,置安心成為類似夾屋的置業選擇,未來亦會有新居屋推出,故月入未超過4萬元的家庭已受到照顧,但超過4萬元的面對高企樓價,似乎仍然是無能為力。

內地炒家不能購買「港人港地」條款下的樓宇,就只得繼續專注於現時沒有這種限制的物業,鰂魚涌太古城等傳統屋苑價值自然會被炒高,成為高價級別。而「港人港地」下的房屋因加入轉售限制,內地炒家不能參與,升值潛力受限,成為私樓市場裏的低價級別。

有防火牆 仍難免疫資產泡沫

兩階層看似切割開兩種不同需要,但高價級別的樓價如繼續被外來資金炒高,「港人港地」房屋難免會水漲船高,因此政府想穩樓價,除了只向供應着手,亦應考慮向需求着墨,如必要時效法其地國家/地方,向外來投資者徵收特別稅項。

另外,整個「港人港地」其實頗為被動,政府可控制的不多,原因為發展商投地,雖然地價可能因為限售期而有折讓,但土地上所興建的是豪宅?售價如何?何時推出?這種樓宇推出市場時,價格若隨市場走勢上揚,未必能照顧那些因為月入剛好超過4萬元而無法購買置安心的中產階級。故此,政府於賣地條款中暫時只加入了限售期,地價可能有折讓,但最終樓價未必一定等於可以負擔。政府究竟要於賣地條款中加入多少限制以達到目的,而又不會令該批土地為發展商所唾棄,當中平衡實在不易拿捏。

其實,世界各地為刺激疲弱經濟,推行量化寬鬆的政策,導致全球經濟體系內不少多餘的流動資金湧入香港,形成資產泡沫,推高本地樓價。「港人港地」實在不可能完全填補現時資助房屋和私人樓宇間的置業階梯斷層,但作為試驗計劃,為部分批出土地建立「防火牆」,令這些住宅的樓價不受外來熱錢所影響,未嘗不是一件好事,但不能令本港樓市在全球資產泡沫中免疫。故此,未來幾個月,梁班子要認真草擬「港人港地」細節,更要細心留意樓價走勢,以及熱錢湧入的情況,研究相關的應對措施,如最基本的增加供應,又或是壓低外來需求,以便穩定樓價。

 

http://www.hket.com/eti/article/5a3a41c6-a8b9-414e-9263-f69294ad7154-359638

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